หากคุณกำลังสนใจตัวเลือก ขายฝากที่ดิน บทความนี้จะตอบคำถามที่ควรรู้ในเบื้องต้น ในกรณีฉุกเฉินที่จำเป็นต้องเปลี่ยนที่ดินเป็นเงินสด เจ้าของที่ดินอาจตัดสินใจไม่ตกว่าควรทำอย่างไรดีกับทรัพย์สินที่ครอบครองอยู่ จะจำนอง ขายฝาก ขาย หรือฝากขาย วิธีการไหนกันที่จะได้เงินรวดเร็วทันใจและได้วงเงินเพียงพอกับที่ต้องใช้จ่าย
ถึงแม้การขายฝากที่ดินจะเป็นการซื้อ-ขายเช่นเดียวกับการขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ แต่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินกลับคืนมาได้เมื่อครบกำหนดตามระยะเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญาขายฝาก ซึ่งระหว่างนั้นผู้รับซื้อฝากจะได้รับดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน เพื่อนแท้เงินด่วน ชวนคุณมาทำความเข้าใจว่าการขายฝากที่ดินจริงๆ แล้วเป็นอย่างไร พร้อมกับการเปรียบเทียบระหว่างการขายฝาก การฝากขาย การขาย และการจำนองที่ดิน
ขายฝากที่ดิน คือ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินประเภทหนึ่ง คู่สัญญาที่ประกอบไปด้วย “ผู้ขายฝาก” และ “ผู้รับซื้อฝาก” ต้องไปจดทะเบียนขายฝากที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยกรรมสิทธิ์จะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากทันเมื่อจดทะเบียนโอนเสร็จ
การทำสัญญาขายฝากต้องมีการตรวจสอบรายละเอียดของข้อมูลโดยเจ้าหน้าที่ก่อนที่คู่สัญญาจะจดทะเบียน สัญญาควรระบุระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปีเพื่อให้สอดคล้องกับเวลาของการทำการเกษตรบนแปลงที่ดินนั้นๆ ระหว่างนั้นผู้รับซื้อฝากจะได้ผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยในอัตราที่ไม่เกิน 15% ต่อปี โดยเมื่อใกล้ถึงเวลาไถ่ถอนที่ดินผู้ขายฝากต้องทำหนังสือแจ้งวันไถ่ถอนและจำนวนสินไถ่ล่วงหน้า 3 - 6 เดือน ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนก่อนเวลาที่กำหนดแต่ต้องเสียค่าปรับตามที่ตกลงกันไว้ หรือขอเลื่อนเวลาไถ่ถอนได้หากไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด แต่ไม่ควรเกิน 10 ปีนับจากวันที่ทำสัญญา
เปรียบเทียบข้อสังเกตของการจดทะเบียนสิทธิและทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วย การขาย การขายฝากที่ดิน การฝากขาย และการจำนองที่ดิน ว่ามีอะไรที่เหมือนหรือแตกต่างกันบ้าง จากตารางข้างล่างต่อไปนี้
พอจะทราบความแตกต่างระหว่างการทำนิติกรรมที่ดินแบบอื่นไปแล้ว มาอ่านข้อดี-ข้อเสียของสัญญาขายฝากที่ดินก่อน เพื่อประเมินว่าการขายฝากที่ดินให้คุณได้มากเท่าไร ตอบโจทย์ไหม ดังนี้
มีกฎหมายรองรับ ปลอดภัย และทำสัญญา ณ สำนักงานที่ดิน
ขายฝากที่ดินได้วงเงินสูงสุดถึง 70% ของราคาประเมิน
อัตราดอกเบี้ยเป็นธรรมไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
อนุมัติไวกว่าการจำนองหรือการขอสินเชื่อเงินด่วนกับธนาคาร
อาจไม่มีการเช็กประวัติผู้ขายฝาก ไม่ตรวจแบล็กลิสต์ หรือเครดิต
ไม่ใช้บุคคลค้ำประกัน
ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในเวลาที่สัญญาตกลงไว้
มีค่าใช้จ่ายระหว่างการดำเนินการ เช่น ค่าจดขายฝาก, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, และค่าอากรณ์แสตมป์
อาจมีค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน กรมที่ดิน อย่างอื่น เช่น ค่าธรรมเนียมการกู้เงินที่เรียกโดยนายทุน (ค่าปากถุง) ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันไว้ทั้งสองฝ่าย
นายทุนผู้รับจดขายฝาก จะตั้งวงเงินสินเชื่อเงินด่วนให้กับผู้ขายฝากขึ้นกับทำเลของที่ตั้งหลักทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ขายฝากจะได้วงเงินสูงประมาณ 40 - 70% ของราคาประเมินทรัพย์ ซึ่งมากกว่าการจำนอง
ขายฝากที่ดิน ดอกเบี้ยเท่าไหร่ ผู้ขายฝากต้องชำระดอกเบี้ยในอัตราไม่เกิน 15% ต่อปี
ผู้ขายฝากต้องชำระ ค่าธรรมเนียม ภาษีเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าอากรแสตมป์
ผู้ขายฝากต้องชำระค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่มีการตกลงกันไว้ระหว่างคู่สัญญา
หากมีการเลื่อนเวลาไถ่ถอนที่ดิน ต้องเสียค่าดำเนินการเพิ่ม เช่น ต้องชำระค่าธรรมเนียมและค่าภาษี
ตอบคำถาม ขายฝากที่ดิน ทําที่ไหน การทำนิติกรรมซื้อ-ขายระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก มีความน่าเชื่อถือ ปลอดภัย และถูกกฎหมาย เพราะต้องไปจดทะเบียนขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ โดยที่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ก่อน หรือภายในระยะเวลาสัญญาระบุไว้ เหมาะกับเจ้าของทรัพย์สินที่ไม่ประสงค์ขายขาดที่ดิน แต่ต้องตระหนักอยู่เสมอว่าการขายฝาก กรรมสิทธิ์ที่ดินจะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีหลังจากโอนกรรมสิทธิ์
เพื่อที่จะทำการขายฝากที่ดิน คู่สัญญาซึ่งทำระหว่าง ผู้ขายฝาก และ ผู้รับซื้อฝาก ต้องไปยื่นคำขอและสอบสวน พร้อมทั้งจดทะเบียนทำสัญญาขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินท้องที่
ติดต่อสำนักงานที่ดินท้องที่เพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน และให้นำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปด้วย โดยให้ยื่นคำขอ ท.ด.1 สำหรับที่ดินที่มีโฉนด หรือยื่นคำขอ ท.ด. 1 ก. สำหรับที่ดินที่ยังไม่ออกโฉนดที่ดิน
พนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนผู้ยื่นคำขอ โดยจะตรวจสอบสิทธิความสามารถของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ตรวจสอบสิทธิในที่ดิน รวมถึงกำหนดราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนขายฝาก และกำหนดจำนวนสินไถ่
คู่สัญญารับทราบหลักเกณฑ์การขายฝากที่ดินตามที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้แจ้งไว้ โดยพนักงานเจ้าหน้าที่จะบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร และคู่สัญญาต้องลงลายมือชื่อไว้ด้านหลังของสัญญาทุกฉบับ
เวลาขายฝากและเวลาไถ่คืนที่ดินจะกำหนดโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี เช่น ทำสัญญาขายฝากที่มีกำหนด 1 ปี วันที่ 1 มี.ค. 2561 สัญญาจะครบกำหนดวันที่ 1 มี.ค. 2562
พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนประเภทของการขายฝากตามคำขอที่ผู้ขอยื่นไว้
ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากเขียนคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จากนั้นทำหนังสือสัญญา และจดทะเบียนขายฝากที่ดิน โดยสัญญาต้องมีสาระสำคัญดังนี้ ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา, รายการและลักษณะทรัพย์สินที่ขายฝาก, ราคาขายฝาก, จำนวนสินไถ่, วันที่ขายฝาก, และวันครบกำหนดไถ่
สัญญาขายฝากจะมีอยู่ 3 ฉบับ โดยเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน 1 ฉบับ ที่ผู้ขายฝาก 1 ฉบับ และที่ผู้รับซื้อฝากอีก 1 ฉบับ
พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องแก้ทะเบียนในสารบัญจดทะเบียน
คู่สัญญาต้องลงลายมือชื่อทั้งในคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และในหนังสือสัญญา หากไม่สามารถลงลายมือชื่อได้ให้พิมพ์ลายนิ้วมือแทน
กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ส่วนผู้ขายฝากก็จะได้เงินจากการขายฝาก และต้องไม่ลืมชำระค่าดอกเบี้ยทุกเดือนตามที่สัญญาระบุไว้ จนกว่าจะครบสัญญาไถ่
ก่อนที่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝากที่ดิน กฎหมายใหม่ ควรสังเกตสาระสำคัญที่จำเป็นต้องระบุในสัญญา คำนึงถึงรายละเอียดที่ควรรู้ และเข้าใจถึงข้อควรระวังในสัญญา ดังนี้
ต้องมีชื่อและที่อยู่ของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากระบุไว้ภายในสัญญา
ต้องแจกแจงรายละเอียด รายการ และลักษณะทรัพย์สินของที่ดินภายในสัญญา
ต้องระบุการแจกแจงราคาขายฝากที่ดินในสัญญา
ต้องระบุจำนวนสินไถ่
ต้องระบุวันที่ขายฝากที่ดินและระบุวันที่ครบกำหนดไถ่ที่ดินคืนด้วย
ในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน ต้องไปทำที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น
คู่สัญญาต้องตระหนักว่าอัตราดอกเบี้ยไม่ควรเกินร้อยละ 15 ต่อปี
ในวันที่ทำสัญญา ผู้ขายฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้รับซื้อฝาก
ในกรณีที่ผู้ขายฝากต้องการเลื่อนกำหนดไถ่ที่ดิน สามารถขอต่อสัญญาต่อได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี
ในการไถ่คืนที่ดิน สามารถนำสินไถ่ไปวางได้ที่สำนักงานที่ดินที่ไหนก็ได้ โดยไม่จำเป็นต้องทำที่สำนักงานที่ดินที่คู่สัญญาจดทะเบียน
สัญญาขายฝากที่ดินต้องมีการระบุข้อมูลครบถ้วน ถ้ามีการแก้ไขต้องลงรายละเอียดให้ชัดเจน และต้องผ่านการตรวจสอบจากเจ้าพนักงานที่ดินก่อนจดทะเบียน
ต้องมีการระบุสาระสำคัญดังที่กล่าวไปแล้วให้ครบถ้วน นั่นคือ ข้อมูลของคู่สัญญา แจกแจงรายละเอียดที่ดิน แจกแจงราคาขายฝาก สินไถ่ วันที่จดทะเบียนและครบกำหนดวันไถ่ รวมถึงการลงลายมือชื่อ ให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
ระยะเวลาไถ่ถอนในสัญญาต้องกำหนดเวลาไว้ไม่น้อยกว่า 1 ปี และสูงสุดไม่เกิน 10 ปี
กรรมสิทธิ์ที่ดินจะเป็นของผู้รับซื้อฝากจนกว่าผู้ขายฝากจะไถ่ที่ดินคืนในเวลาที่ระบุไว้
ควรตรวจสอบรายละเอียดของอัตราดอกเบี้ยภายในสัญญา ต่อเดือนหรือต่อปีที่คุณต้องชำระ เกินไปมากกว่าที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ และต้องชำระหนี้คืนอย่างไร
กรมที่ดินกำหนดให้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้ เพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และทำหนังสือสัญญาขายฝาก
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับจริง
บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงและสำเนา
สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนา
สำเนาใบทะเบียนสมรสหรือใบหย่า (ถ้ามี)
สำหรับ ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน กรมที่ดินกำหนดให้คู่สัญญาชำระค่าใช้จ่าย 4 รายการ ซึ่งแบ่งออกเป็น ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝาก ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ส่วนค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอื่นๆ ให้สอบถามกับเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินนั้นๆ
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝาก 2%
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
อากรแสตมป์ 0.5%
ผู้ขายฝากที่ต้องการไถ่ที่ดินคืน สามารถไปวางสินไถ่ตามจำนวนเงินที่กำหนดไว้ได้ที่สำนักงานที่ดินทุกจังหวัด โดยสามารถไปวางได้ก่อนครบกำหนดสัญญาหรือวางสินไถ่ภายในเวลาที่สัญญาระบุไว้ หรือภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดโดยดอกผลที่เกิดขึ้นจากการใช้ที่ดินนั้นจะตกเป็นของผู้ขายฝากที่ดิน
ผู้ขายฝากเดิม หรือทายาทของผู้ขายฝาก
ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น
บุคคลที่ระบุในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าสามารถเป็นผู้ไถ่ได้
ถ้าผู้ขายฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนได้ก็ต่อเมื่อจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิ์การไถ่แล้ว ในส่วนของการชําระหนี้เพื่อไถ่ถอน คู่กรณีอาจสลักหลังสัญญาหรือทําหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้ว
ถ้าผู้รับซื้อฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากได้ก็ต่อเมื่อจดทะเบียนโอนมรดกที่ดินแล้ว
หนังสือจากผู้รับซื้อฝากที่ระบุว่าได้รับชำระสินไถ่แล้ว หรือ หนังสือสัญญาขายฝากที่ดินฉบับผู้รับซื้อฝากที่มีการสลักหลังสัญญาหรือทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้ว
เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน
เอกสารคู่สัญญาขายฝาก
บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สัญญา ทั้งตัวจริงและสำเนา
เงินต้นและสินไถ่ในรูปแบบของ เงินสด หรือ แคชเชียร์เช็ค
กรณีมีคู่สมรสต้องมีหนังสือยินยอมคู่สมรส และเอกสารคู่สมรสแนบท้ายด้วย
กรณีไม่สามารถไปสำนักงานที่ดินได้ด้วยตนเอง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจจากฝ่ายที่ไปไม่ได้
ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าอากรณ์แสตมป์
การขายฝากที่ดินคือการซื้อ-ขายที่ดินประเภทหนึ่ง อาจได้วงเงินที่สูงถึง 70% ของราคาประเมินที่ดิน และผู้ขายฝากสามารถนำสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ไปไถ่ที่ดินคืนได้จากผู้รับซื้อฝาก การขายฝากปลอดภัยและถูกกฎหมายเพราะต้องมาทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินท้องที่
อย่างไรก็ตาม การขายฝากที่ดินมีค่าใช้จ่ายระหว่างการดำเนินการมากเมื่อเทียบกับการจดทะเบียนสิทธิที่ดินประเภทอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเฉพาะ ภาษีรายได้ ณ ที่จ่ายและอากรณ์แสตมป์ ซึ่งเป็นภาระหนักสำหรับผู้ขายฝากที่ต้องการเงินด่วน ผู้ขายฝากจึงควรหันไปพิจารณาการจำนองที่ดิน หรือขอสินเชื่อโฉนดที่ดินกับผู้ให้บริการสินเชื่อต่างๆ ที่นอกจากจะไม่มีการคิดค่าธรรมเนียมการให้บริการแล้ว ยังได้วงเงินสูงไม่แตกต่างกันไปอีกด้วย
สมัครสินเชื่อโฉนดที่ดินเพื่อนแท้เงินด่วน รู้ผลอนุมัติไวได้เงินสดเร็ว สมัครง่ายทางออนไลน์ไม่ว่าจะเป็นทางเว็บไซต์หรือแอปพลิเคชั่น จะจดจำนองหรือไม่จดจำนองที่ดินก็ได้ เสนอวงเงินสินเชื่อสูงถึง 100% ของราคาประเมินหรือไม่เกิน 300,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำโดยเริ่มที่ 0.60% ต่อเดือนเท่านั้น
บทความนี้เกิดจากการเขียนและส่งขึ้นมาสู่ระบบแบบอัตโนมัติ สมาคมฯไม่รับผิดชอบต่อบทความหรือข้อความใดๆ ทั้งสิ้น เพราะไม่สามารถระบุได้ว่าเป็นความจริงหรือไม่ ผู้อ่านจึงควรใช้วิจารณญาณในการกลั่นกรอง และหากท่านพบเห็นข้อความใดที่ขัดต่อกฎหมายและศีลธรรม หรือทำให้เกิดความเสียหาย หรือละเมิดสิทธิใดๆ กรุณาแจ้งมาที่ ht.ro.apt@ecivres-bew เพื่อทีมงานจะได้ดำเนินการลบออกจากระบบในทันที
