เงินด่วน ที่ไหนดี

ผู้เขียน : เงินด่วน ที่ไหนดี

อัพเดท: 27 มี.ค. 2023 14.38 น. บทความนี้มีผู้ชม: 142494 ครั้ง

ที่ดิน


ขายฝากที่ดิน ทำอย่างไร ต่างจาก ขาย หรือ จำนองที่ดิน ไหม

หากคุณกำลังสนใจตัวเลือก ขายฝากที่ดิน บทความนี้จะตอบคำถามที่ควรรู้ในเบื้องต้น ในกรณีฉุกเฉินที่จำเป็นต้องเปลี่ยนที่ดินเป็นเงินสด เจ้าของที่ดินอาจตัดสินใจไม่ตกว่าควรทำอย่างไรดีกับทรัพย์สินที่ครอบครองอยู่ จะจำนอง ขายฝาก ขาย หรือฝากขาย วิธีการไหนกันที่จะได้เงินรวดเร็วทันใจและได้วงเงินเพียงพอกับที่ต้องใช้จ่าย 

ถึงแม้การขายฝากที่ดินจะเป็นการซื้อ-ขายเช่นเดียวกับการขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ แต่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินกลับคืนมาได้เมื่อครบกำหนดตามระยะเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญาขายฝาก ซึ่งระหว่างนั้นผู้รับซื้อฝากจะได้รับดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน เพื่อนแท้เงินด่วน ชวนคุณมาทำความเข้าใจว่าการขายฝากที่ดินจริงๆ แล้วเป็นอย่างไร พร้อมกับการเปรียบเทียบระหว่างการขายฝาก การฝากขาย การขาย และการจำนองที่ดิน

ขายฝากที่ดิน

ขายฝากที่ดินคืออะไร

ขายฝากที่ดิน คือ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินประเภทหนึ่ง คู่สัญญาที่ประกอบไปด้วย “ผู้ขายฝาก” และ “ผู้รับซื้อฝาก” ต้องไปจดทะเบียนขายฝากที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยกรรมสิทธิ์จะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากทันเมื่อจดทะเบียนโอนเสร็จ

การทำสัญญาขายฝากต้องมีการตรวจสอบรายละเอียดของข้อมูลโดยเจ้าหน้าที่ก่อนที่คู่สัญญาจะจดทะเบียน สัญญาควรระบุระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปีเพื่อให้สอดคล้องกับเวลาของการทำการเกษตรบนแปลงที่ดินนั้นๆ ระหว่างนั้นผู้รับซื้อฝากจะได้ผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยในอัตราที่ไม่เกิน 15% ต่อปี โดยเมื่อใกล้ถึงเวลาไถ่ถอนที่ดินผู้ขายฝากต้องทำหนังสือแจ้งวันไถ่ถอนและจำนวนสินไถ่ล่วงหน้า 3 - 6 เดือน ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนก่อนเวลาที่กำหนดแต่ต้องเสียค่าปรับตามที่ตกลงกันไว้ หรือขอเลื่อนเวลาไถ่ถอนได้หากไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด แต่ไม่ควรเกิน 10 ปีนับจากวันที่ทำสัญญา

ขาย ขายฝาก ฝากขาย จำนอง ต่างกันอย่างไร

เปรียบเทียบข้อสังเกตของการจดทะเบียนสิทธิและทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วย การขาย การขายฝากที่ดิน การฝากขาย และการจำนองที่ดิน ว่ามีอะไรที่เหมือนหรือแตกต่างกันบ้าง จากตารางข้างล่างต่อไปนี้

หัวข้อ

ขาย

ขายฝาก

ฝากขาย

จำนอง

ลักษณะธุรกรรม

คือการขายขาด เจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อ

คือการขาย แต่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาที่สัญญาระบุไว้

คือการขายที่เจ้าของทรัพย์สินแต่งตั้งให้ผู้อื่นเป็นนายหน้าขายที่ดินแทน

คือการกู้เงินที่ใช้ที่ดินเป็นหลักประกันการชำระหนี้

คู่สัญญา

ผู้ขาย - ผู้ซื้อ

ผู้ขายฝาก - ผู้รับซื้อฝาก

เจ้าของทรัพย์สิน - นายหน้าหรือตัวแทน

ผู้จำนอง - ผู้รับจำนอง

กรรมสิทธิ์ที่ดิน

เป็นของผู้ซื้อเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

เป็นของผู้รับซื้อฝาก

ยังเป็นของเจ้าของที่ดินแต่จะเปลี่ยนไปเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

เป็นของผู้จำนองบ้าน

สิทธิไถ่คืน

ไม่มี

ภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝากที่ดิน

ไม่มี

ผู้จำนองต้องชำระหนี้ตามมูลค่าหนี้ที่จำนองให้หมดก่อน

สิทธิในการครอบครอง/สิทธิใช้ประโยชน์ที่ดิน

เจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นผู้ครอบครองและมีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน

เป็นไปตามการตกลงกันระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก

ยังคงเป็นของเจ้าของที่ดินจนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงโดยนิติกรรม

ผู้จำนองมีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน ในกรณีที่ชดใช้หนี้ไม่ได้ ที่ดินจะถูกบังคับจำนองเพื่อนำไปขายทอดตลาด

ข้อดีและข้อเสียของสัญญาขายฝากที่ดิน

พอจะทราบความแตกต่างระหว่างการทำนิติกรรมที่ดินแบบอื่นไปแล้ว มาอ่านข้อดี-ข้อเสียของสัญญาขายฝากที่ดินก่อน เพื่อประเมินว่าการขายฝากที่ดินให้คุณได้มากเท่าไร ตอบโจทย์ไหม ดังนี้

ข้อดีสัญญาขายฝากที่ดิน

ข้อเสียสัญญาขายฝากที่ดิน

 

ขายฝากที่ดิน วงเงินเท่าไร

นายทุนผู้รับจดขายฝาก จะตั้งวงเงินสินเชื่อเงินด่วนให้กับผู้ขายฝากขึ้นกับทำเลของที่ตั้งหลักทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ขายฝากจะได้วงเงินสูงประมาณ 40 - 70% ของราคาประเมินทรัพย์ ซึ่งมากกว่าการจำนอง

 

ขายฝากที่ดิน ดอกเบี้ยเท่าไหร่

 

ขายฝากที่ดิน ทําที่ไหน

ตอบคำถาม ขายฝากที่ดิน ทําที่ไหน การทำนิติกรรมซื้อ-ขายระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก  มีความน่าเชื่อถือ ปลอดภัย และถูกกฎหมาย เพราะต้องไปจดทะเบียนขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ โดยที่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ก่อน หรือภายในระยะเวลาสัญญาระบุไว้ เหมาะกับเจ้าของทรัพย์สินที่ไม่ประสงค์ขายขาดที่ดิน แต่ต้องตระหนักอยู่เสมอว่าการขายฝาก กรรมสิทธิ์ที่ดินจะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีหลังจากโอนกรรมสิทธิ์

 

ขั้นตอนการขายฝากที่ดิน

เพื่อที่จะทำการขายฝากที่ดิน คู่สัญญาซึ่งทำระหว่าง ผู้ขายฝาก และ ผู้รับซื้อฝาก ต้องไปยื่นคำขอและสอบสวน พร้อมทั้งจดทะเบียนทำสัญญาขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินท้องที่

  1. ติดต่อสำนักงานที่ดินท้องที่เพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน และให้นำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปด้วย โดยให้ยื่นคำขอ ท.ด.1 สำหรับที่ดินที่มีโฉนด หรือยื่นคำขอ ท.ด. 1 ก. สำหรับที่ดินที่ยังไม่ออกโฉนดที่ดิน

  2. พนักงานเจ้าหน้าที่จะสอบสวนผู้ยื่นคำขอ โดยจะตรวจสอบสิทธิความสามารถของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก ตรวจสอบสิทธิในที่ดิน รวมถึงกำหนดราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนขายฝาก และกำหนดจำนวนสินไถ่

  3. คู่สัญญารับทราบหลักเกณฑ์การขายฝากที่ดินตามที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้แจ้งไว้ โดยพนักงานเจ้าหน้าที่จะบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร และคู่สัญญาต้องลงลายมือชื่อไว้ด้านหลังของสัญญาทุกฉบับ

  4. เวลาขายฝากและเวลาไถ่คืนที่ดินจะกำหนดโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี เช่น  ทำสัญญาขายฝากที่มีกำหนด 1 ปี วันที่ 1 มี.ค. 2561 สัญญาจะครบกำหนดวันที่ 1 มี.ค. 2562

  5. พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนประเภทของการขายฝากตามคำขอที่ผู้ขอยื่นไว้

  6. ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากเขียนคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จากนั้นทำหนังสือสัญญา และจดทะเบียนขายฝากที่ดิน โดยสัญญาต้องมีสาระสำคัญดังนี้ ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา, รายการและลักษณะทรัพย์สินที่ขายฝาก, ราคาขายฝาก, จำนวนสินไถ่, วันที่ขายฝาก, และวันครบกำหนดไถ่

  7. สัญญาขายฝากจะมีอยู่ 3 ฉบับ โดยเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน 1 ฉบับ ที่ผู้ขายฝาก 1 ฉบับ และที่ผู้รับซื้อฝากอีก 1 ฉบับ

  8. พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องแก้ทะเบียนในสารบัญจดทะเบียน

  9. คู่สัญญาต้องลงลายมือชื่อทั้งในคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และในหนังสือสัญญา  หากไม่สามารถลงลายมือชื่อได้ให้พิมพ์ลายนิ้วมือแทน

  10. กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ส่วนผู้ขายฝากก็จะได้เงินจากการขายฝาก และต้องไม่ลืมชำระค่าดอกเบี้ยทุกเดือนตามที่สัญญาระบุไว้ จนกว่าจะครบสัญญาไถ่

รายละเอียดสัญญาขายฝากที่ดิน

ก่อนที่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝากที่ดิน กฎหมายใหม่ ควรสังเกตสาระสำคัญที่จำเป็นต้องระบุในสัญญา คำนึงถึงรายละเอียดที่ควรรู้ และเข้าใจถึงข้อควรระวังในสัญญา ดังนี้

สาระสำคัญที่ต้องมีในสัญญา

  1. ต้องมีชื่อและที่อยู่ของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากระบุไว้ภายในสัญญา

  2. ต้องแจกแจงรายละเอียด รายการ และลักษณะทรัพย์สินของที่ดินภายในสัญญา

  3. ต้องระบุการแจกแจงราคาขายฝากที่ดินในสัญญา

  4. ต้องระบุจำนวนสินไถ่

  5. ต้องระบุวันที่ขายฝากที่ดินและระบุวันที่ครบกำหนดไถ่ที่ดินคืนด้วย

สิ่งที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา

  1. ในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน ต้องไปทำที่สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น

  2. คู่สัญญาต้องตระหนักว่าอัตราดอกเบี้ยไม่ควรเกินร้อยละ 15 ต่อปี

  3. ในวันที่ทำสัญญา ผู้ขายฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้รับซื้อฝาก

  4. ในกรณีที่ผู้ขายฝากต้องการเลื่อนกำหนดไถ่ที่ดิน สามารถขอต่อสัญญาต่อได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี

  5. ในการไถ่คืนที่ดิน สามารถนำสินไถ่ไปวางได้ที่สำนักงานที่ดินที่ไหนก็ได้ โดยไม่จำเป็นต้องทำที่สำนักงานที่ดินที่คู่สัญญาจดทะเบียน

ข้อควรระวังในสัญญา

  1. สัญญาขายฝากที่ดินต้องมีการระบุข้อมูลครบถ้วน ถ้ามีการแก้ไขต้องลงรายละเอียดให้ชัดเจน และต้องผ่านการตรวจสอบจากเจ้าพนักงานที่ดินก่อนจดทะเบียน

  2. ต้องมีการระบุสาระสำคัญดังที่กล่าวไปแล้วให้ครบถ้วน นั่นคือ ข้อมูลของคู่สัญญา แจกแจงรายละเอียดที่ดิน แจกแจงราคาขายฝาก สินไถ่ วันที่จดทะเบียนและครบกำหนดวันไถ่ รวมถึงการลงลายมือชื่อ ให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด

  3. ระยะเวลาไถ่ถอนในสัญญาต้องกำหนดเวลาไว้ไม่น้อยกว่า 1 ปี และสูงสุดไม่เกิน 10 ปี

  4. กรรมสิทธิ์ที่ดินจะเป็นของผู้รับซื้อฝากจนกว่าผู้ขายฝากจะไถ่ที่ดินคืนในเวลาที่ระบุไว้

  5. ควรตรวจสอบรายละเอียดของอัตราดอกเบี้ยภายในสัญญา ต่อเดือนหรือต่อปีที่คุณต้องชำระ เกินไปมากกว่าที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ และต้องชำระหนี้คืนอย่างไร

เอกสารที่ใช้ในการขายฝากที่ดิน

  1. กรมที่ดินกำหนดให้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้ เพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และทำหนังสือสัญญาขายฝาก 

  2. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับจริง

  3. บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงและสำเนา

  4. สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

  5. ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนา

  6. สำเนาใบทะเบียนสมรสหรือใบหย่า (ถ้ามี)

ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน

  1. สำหรับ ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน กรมที่ดินกำหนดให้คู่สัญญาชำระค่าใช้จ่าย 4 รายการ ซึ่งแบ่งออกเป็น ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝาก ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ส่วนค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอื่นๆ ให้สอบถามกับเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินนั้นๆ

  2. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝาก 2% 

  3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

  4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% 

  5. อากรแสตมป์ 0.5%

การไถ่ถอนที่ดินขายฝาก

ผู้ขายฝากที่ต้องการไถ่ที่ดินคืน สามารถไปวางสินไถ่ตามจำนวนเงินที่กำหนดไว้ได้ที่สำนักงานที่ดินทุกจังหวัด โดยสามารถไปวางได้ก่อนครบกำหนดสัญญาหรือวางสินไถ่ภายในเวลาที่สัญญาระบุไว้ หรือภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดโดยดอกผลที่เกิดขึ้นจากการใช้ที่ดินนั้นจะตกเป็นของผู้ขายฝากที่ดิน

บุคคลที่มีสิทธิไถ่ที่ดินคืน

  1. ผู้ขายฝากเดิม หรือทายาทของผู้ขายฝาก

  2. ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น

  3. บุคคลที่ระบุในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าสามารถเป็นผู้ไถ่ได้

กรณีคู่สัญญาตาย

เอกสารไถ่ถอนที่ดินคืน

  1. หนังสือจากผู้รับซื้อฝากที่ระบุว่าได้รับชำระสินไถ่แล้ว หรือ หนังสือสัญญาขายฝากที่ดินฉบับผู้รับซื้อฝากที่มีการสลักหลังสัญญาหรือทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้ว

  2. เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน

  3. เอกสารคู่สัญญาขายฝาก

  4. บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สัญญา ทั้งตัวจริงและสำเนา

  5. เงินต้นและสินไถ่ในรูปแบบของ เงินสด หรือ แคชเชียร์เช็ค

  6. กรณีมีคู่สมรสต้องมีหนังสือยินยอมคู่สมรส และเอกสารคู่สมรสแนบท้ายด้วย

  7. กรณีไม่สามารถไปสำนักงานที่ดินได้ด้วยตนเอง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจจากฝ่ายที่ไปไม่ได้

ค่าใช้จ่าย

การขอขยายระยะเวลาไถ่คืนที่ดิน

ถ้ามีเหตุจำเป็นต้องขยายเวลาไถ่ตามสัญญา ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากต้องไปดำเนินการจดทะเบียนเพื่อขยายกำหนดเวลาไถ่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินท้องที่ โดยควรนำหนังสือหรือหลักฐานหนังสือที่ลงลายมือชื่อของผู้รับซื้อฝากไปด้วย ปกติแล้ว การจดทะเบียนเพื่อขยายเวลาสามารถทำได้หลายครั้ง แต่ต้องไม่เกิน 10 ปีโดยนับตั้งแต่วันที่ทำสัญญา

สรุป - ขายฝากที่ดิน

การขายฝากที่ดินคือการซื้อ-ขายที่ดินประเภทหนึ่ง อาจได้วงเงินที่สูงถึง 70% ของราคาประเมินที่ดิน และผู้ขายฝากสามารถนำสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ไปไถ่ที่ดินคืนได้จากผู้รับซื้อฝาก การขายฝากปลอดภัยและถูกกฎหมายเพราะต้องมาทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินท้องที่

อย่างไรก็ตาม การขายฝากที่ดินมีค่าใช้จ่ายระหว่างการดำเนินการมากเมื่อเทียบกับการจดทะเบียนสิทธิที่ดินประเภทอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเฉพาะ ภาษีรายได้ ณ ที่จ่ายและอากรณ์แสตมป์ ซึ่งเป็นภาระหนักสำหรับผู้ขายฝากที่ต้องการเงินด่วน ผู้ขายฝากจึงควรหันไปพิจารณาการจำนองที่ดิน หรือขอสินเชื่อโฉนดที่ดินกับผู้ให้บริการสินเชื่อต่างๆ ที่นอกจากจะไม่มีการคิดค่าธรรมเนียมการให้บริการแล้ว ยังได้วงเงินสูงไม่แตกต่างกันไปอีกด้วย

สมัครสินเชื่อโฉนดที่ดินเพื่อนแท้เงินด่วน รู้ผลอนุมัติไวได้เงินสดเร็ว สมัครง่ายทางออนไลน์ไม่ว่าจะเป็นทางเว็บไซต์หรือแอปพลิเคชั่น จะจดจำนองหรือไม่จดจำนองที่ดินก็ได้ เสนอวงเงินสินเชื่อสูงถึง 100% ของราคาประเมินหรือไม่เกิน 300,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำโดยเริ่มที่ 0.60% ต่อเดือนเท่านั้น

 

บทความนี้เกิดจากการเขียนและส่งขึ้นมาสู่ระบบแบบอัตโนมัติ สมาคมฯไม่รับผิดชอบต่อบทความหรือข้อความใดๆ ทั้งสิ้น เพราะไม่สามารถระบุได้ว่าเป็นความจริงหรือไม่ ผู้อ่านจึงควรใช้วิจารณญาณในการกลั่นกรอง และหากท่านพบเห็นข้อความใดที่ขัดต่อกฎหมายและศีลธรรม หรือทำให้เกิดความเสียหาย หรือละเมิดสิทธิใดๆ กรุณาแจ้งมาที่ ht.ro.apt@ecivres-bew เพื่อทีมงานจะได้ดำเนินการลบออกจากระบบในทันที